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Marché immobilier à Berlin

Avec un prix moyen au m² bien plus bas que Paris comme on peut le voir ci-dessous, un taux de chômage en baisse, un coût de la vie particulièrement avantageux et une qualité de vie indéniable, Berlin est LA ville où il fait bon vivre ! Petit zoom sur le marché immobilier Berlinois actuel et les grandes tendances.

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Berlin en tête des 10 principales villes en termes d'investissement immobilier.

Berlin en tête des 10 principales villes en termes d’investissement immobilier.

Prix et caractéristiques.

Comme nous venons de l’évoquer les prix immobiliers à l’achat à Berlin sont parmi les plus bas d’Europe avec un prix moyen compris entre 2600 et 3500€ / m² pour les quartiers centraux à l’intérieur de Ring, selon une étude de CBRE. On descend autour de 2500€/m² dans le Grand Berlin.

Certains quartiers affichent des prix plus élevés que d’autres. C’est le cas du quartier central de Mitte avec le Tiergarten où les prix peuvent atteindre 7000€/m² pour les emplacements les plus recherchés. Certains quartiers qui ont le vent en poupe voient aussi leurs prix augmenter régulièrement : c’est le cas pour Prenzlauer Berg, Friedrichshain ou Charlottenburg dont les prix moyens sont compris entre 2900€ et 4500 € / m².

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Carte des prix immobiliers par quartier et évolution des prix immobiliers sur les 9 dernières années.

Néanmoins, les bonnes affaires sont toujours possibles à Berlin. Avec une surface 8 fois supérieure à Paris et des prix bien plus bas que les prix moyens de la capitale française, Berlin est une bonne option pour réaliser une opération rentable.

Évolution de l'IMX de Berlin (Indice de l'offre Immobilière)

Évolution de l’IMX de Berlin (Indice de l’Offre Immobilière)

Concernant les prix des loyers, Berlin est aussi particulièrement intéressante avec un loyer hors-charge moyen de 8.5€ /m² / mois et des loyers pouvant descendre jusqu’à 5€/ m² ! Berlin jouit d’un dispositif d’encadrement des loyers depuis 1970 (Mietspiegel) qui s’applique différemment à chaque type de bien selon sa localisation, le type d’immeuble et de logement. Le propriétaire a toujours eu la possibilité de dépasser le plafond d’augmentation prévu, toutefois depuis 2015 cette marge est réduite à 10% supplémentaire. Ce dispositif ne concerne pas les logements neufs ou entièrement rénovés qui peuvent se louer sans être encadrés par le plafond durant 3 à 24 mois. Les loyers ont ainsi augmenté régulièrement bien que cela reste dans une moindre mesure en comparaison à d’autres villes d’Allemagne ou d’Europe. Mitte a, notamment, vu ses loyers progresser de 78.7% depuis 2009 et de manière générale sur l’ensemble de la ville on a pu constater une augmentation des loyers de 52.7% entre 2009 et 2014.

A noter que les locataires berlinois sont beaucoup moins protégés que les français. En cas de défaut de paiement de loyer, le locataire berlinois qui ne paye pas son loyer pendant plus de 2 mois se verra expulsé. En outre, le propriétaire d’un bail à durée indéterminée peut récupérer son bien pour des raisons personnelles. Autant d’arguments qui facilitent l’investissement immobilier dans la capitale fédérale.

Un investisseur peut ainsi espérer des rendements bruts compris entre 3.5 et 5%. Ce chiffre est stable depuis plusieurs années grâce à une augmentation constante des loyers. Cependant, avec une fiscalité avantageuse et une exonération d’impôt sur les plus-values après 10 ans, l’achat d’un bien à Berlin reste particulièrement avantageux pour l’acheteur qui peut espérer un amortissement moyen de son achat de 2.5% par an.

Perspectives d'investissement dans les 15 plus grandes villes d'Europe

Perspectives d’investissement dans les 15 plus grandes villes d’Europe

Les tendances à plus longue échéance.

Jusqu’à aujourd’hui, la grande singularité du marché résidait dans le nombre très bas de propriétaires qui représentait moins de 20% du marché immobilier et contribuait à maintenir des loyers assez bas. Mais cette tendance évolue avec un regain d’intérêt des allemands et des étrangers pour l’achat immobilier dans la capitale du fait des taux d’intérêt très bas et des possibilités offertes par la ville, notamment en termes de pouvoir d’achat immobilier. C’est donc maintenant qu’il est intéressant d’acheter à Berlin avant que la tendance ne s’inverse.

En outre, Berlin a un défi de taille à relever : le volume de construction. Bien qu’en augmentation constante, la ville n’offre pas encore suffisamment de biens à la construction par rapport à la demande croissante, et ce malgré de nombreux terrains libres. Face à une migration qui augmente de manière régulière, on estime que la ville risque de manquer d’environ 10 000 logements par an d’ici 2030 et il va falloir que celle-ci puisse absorber cette demande.

Une perspective qui a de quoi conforter les investisseurs d’aujourd’hui dans leur démarche d’achat et peut les rassurer, car la tendance à l’augmentation des prix d’achat va continuer, sans pour autant entrevoir de bulle immobilière à l’horizon, et donc permettre d’envisager une véritable plus-value à la revente.

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